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_深圳政企联手代建总承包的“万科模式”

2017-11-22 01:51

地方政府推进保障房建设热潮正起,但深圳市住建局近期公布的一项数据仍让不少人为之担心:原本计划在“十一五”期间筹建的16.9万套保障性住房,目前竣工2万多套,仅占原计划的12%。而在下一个五年,深圳还将承担建设24万套保障房的重任。对于土地已经捉襟见肘的深圳而言,“旧债新账”一起算堪称不小的挑战。

 十年内新增用地仅58平方公里

更大的压力,是来自下一轮保障房建设计划。《深圳市住房保障发展规划(2011~2015)》提出,规划期内深圳计划筹集建设保障性住房约24万套,总建筑面积约1616万平方米。保障房筹建规模之大创下深圳历史之最。

官方根据这上述计划测算,规划期内深圳保障性住房用地计划供应总量约5平方公里,其中新增居住用地建设保障性住房约13.7万套,利用存量用地建设保障性住房约9.8万套。而为此需要投资的资金约692亿元。

深圳市住建局官员去年底在接受《第一财经日报》采访时坦言,虽然2010年保障房任务突击完成,但面对如此大的建设规模仍压力巨大,而最担心的是土地供应问题。

2010年12月21日,深圳市常务副市长吕锐锋在一次国土部门会议上透露,深圳全市建设用地规模从1979年的3平方公里增加到2008年底的717.7平方公里,年均建设用地增量超过30平方公里。根据2020年深圳建设用地总规模指标976平方公里计算,今后10年深圳可新增建设用地规模仅为58平方公里,土地资源短缺局面非常严峻。

深圳市住建局上述接受采访的官员说,解决保障房用地必须拓宽保障性住房用地供给渠道和方式,未来将主要通过新增用地、盘活存量土地、城市更新改造、用地功能调整、企业自有用地、收购没收非法房地产等多种方式保障用地供应。

深圳市政府甚至下了“死命令”:在城市更新、工改居以及收回闲置土地中,优先安排用于保障性住房建设;在年度用地计划中,保障性住房用地未得到落实的,不得安排其他住房建设用地。其中,2011年保障房建设用地不低于全市住房建设用地的40%。

民间资本入局

巨大的保障房建设资金缺口是另一难题。按照国家有关规定,严格将土地出让净收益的10%用于补充城市廉租住房保障资金。但深圳市住建局局长李荣强近日向媒体坦言,靠财政这个钱是非常有限的,就是10%也不够。

而2010年深圳市土地出让计划收入239.04亿元,其中安排用于保障性住房建设资金6.94亿元,还不到土地出让金总额的3%。

上述接受采访的官员表示,深圳在“十二五”期间将大胆创新投融资机制,引入社会资金参与保障性住房建设,拓宽住房公积金对住房保障的资金支持途径,现在正在研究建立保障性住房专项资金专户。

2010年8月份,由万科承建的龙华保障性住房项目开工建设,这也是深圳有史以来最大的保障性住房项目。在该项目上,深圳率先在全国采取了政府主导、企业参与的代建总承包建设模式,引进大型地产开发商参与建设保障性住房。

代建总承包模式,即通过公开招标,选择一家由房地产企业牵头,勘察设计、施工参加组建的联合体,签订代建总承包合同,房地产开发企业负责完成项目建设全过程。目前,万科、招商、金地、富通等品牌开发商都参与到这一模式中。

在官方看来,市场化模式既能解决资金问题,又能发挥专业地产公司的技术与管理优势,充分利用社会资源,加快住房建设。

而保障房建设对企业并非无利可图。尤其是在国家加强房地产市场调控背景下,曾被视作利润“鸡肋”的保障房逐渐成为开发商的新选择,绿地、中海、保利、栖霞建设都已宣布进入保障房建设领域,绿城集团甚至成立了专门的公司主导运营。

深圳住建局官员透露,龙华保障性住房项目的利润约3%。万科向本报提供的资料称,随着近年来保障性住房占城镇住房建设总量比重日益提高,开发企业也需要考虑新的业务模式。例如在北京、上海等房价上涨较快的城市,未来新建保障性住房的规模可能会超过商品住房。

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发布时间:2017-11-22 01:51

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